Real Estate Development and Management Act, 2010

Real Estate Development and Management Act (XLVIII of 2010) Section 36 If any dispute is arises regarding failure of the developer to transfer the landowner's portion in time, it must be resolved under section 36 of the Act by Arbitral Tribunal or by the Court not by RAJUK since the disputed question involves violation of the terms and conditions of the contract made between the parties. RAJUK cannot deny for according sale permission to the developer to transfer the portion of their part to any third party only on that ground without any stay order from any competent court or authority under the law. [73 DLR 147] Real Estate Development & Management Act (XLVIII of 2010) Section 36 Without exhausting the proper forum of arbitration or at least taking initiative to do so the suit is not maintainable in limine. [74 DLR 132] From the above, it is clear that the sale and purchase of a "real estate" as contemplated in the Ain, 2010, is completely a new phenomenon and it has to be understood keeping in mind the provisions of the Ain, 2010. That before the Ain, 2010, there was no law regulating the sale and purchase of a "real estate" is clear from the preamble of the law itself as quoted hereinbefore. And in the context, we can very much also take judicial notice of the practice that prevailed in the country in respect of sale of the apartments/flats by the developers to the prospective buyers before the enactment of the Ain, 2010. Before this law came into being, it was in practice that after negotiation as to the price of an apartment/flat with the developer, booking money used to be paid to the developer who in turn used to give booking slip against such payment along with the payment schedule to make the balance price of the apartment/flat by installments, and of course, in some cases, a written agreement used to be executed between the purchaser and the developer setting the terms of the subsequent payment and that after full payment of the price of the apartment/flat by the prospective buyer/purchaser to the developer sale deed/transfer deed in respect of the apartment used to be executed and registered by the developer in favour of the purchaser/buyer by virtue of the power of attorney given to them by the land owner. And in the Ain, 2010 which came into effect on and from 7-12-2008 (except sections 19-32), the detailed provisions have been made as to the purchase-sale, registration of the sale deed/transfer deed of a "real estate" and handing over of its possession and other relevant matters. And this will be clear if we see sections 8 and 9 thereof which reads as under: "৮। রিয়েল এস্টেট ক্রয়-বিক্রয়ের শর্তাবলী।- (১) প্রসপেক্টাসে বা বরাদ্দপত্রে রিয়েল এস্টেট এর বিক্রয়যোগ্য এলাকার বিভাজনসহ যথাযথ ব্যাখ্যা বা বিশ্লেষণ উল্লেখ করিতে হইবে। (২) রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন বা ক্রয় বিক্রয় সংক্রান্ত বিস্তারিত শর্ত, পক্ষদের মধ্যে সম্পাদিত চুক্তিতে উল্লেখ করিতে হইবে। (৩) কোন ডেভেলপার ক্রেতার সম্মতিক্রমে বরাদ্দকৃত নির্দিষ্ট প্লট বা ফ্ল্যাট পরিবর্তন করিতে পারিবে। (৪) কোন ডেভেলপার ক্রেতার নিকট হইতে চুক্তিতে উল্লিখিত শর্তের বাহিরে অতিরিক্ত অর্থ গ্রহণ করিতে পারিবে নাঃ তবে শর্ত থাকে যে, যদি কোন পক্ষ পরবর্তীতে কোন উন্নতমানের সরঞ্জামাদি সংযোজনের প্রস্তাব করিয়া পরস্পর সম্মত হইয়া এই মর্মে সম্পূরক চুক্তি সম্পাদন করিলে এই বিধান কার্যকর হইবে না। ৯। হস্তান্তর দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশন।-(১) রিয়েল স্টেটের সমুদয় মূল্য পরিশোধের পর ডেভেলপার অনূর্ধ্ব ৩ (তিন) মাসের মধ্যে ক্রেতাকে রিয়েল এস্টেটের দখল হস্তান্তর, দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশন কার্যাদি সম্পন্ন করিয়া দিবে। (২) রিয়েল এস্টেট এর দখল হস্তান্তরকালে উহার আয়তন কম বা বেশী হইলে তাহার মূল্য ক্রয়কৃত দর (rate) অনুযায়ী ৩ (তিন) মাসের মধ্যে সমন্বয় করিতে হইবে। (৩) কোন ডেভেলপার কোন ভূমির মালিকের নিকট হইতে বা পক্ষে আম-মোক্তারনামা দলিল বলে ভূমি প্রাপ্ত হইয়া উক্ত ভূমিতে রিয়েল এস্টেট নির্মাণ এবং তদীয় অংশে প্রাপ্ত রিয়েল এস্টেট ক্রেতাগণের নিকট বিক্রয়ের প্রস্তাব করিলে ভূমির মালিক বা তাহার পক্ষে আম-মোক্তারনামা দলিলে উপ-ধারা (৪) এর বিধান সাপেক্ষে, এই মর্মে ডেভেলপারকে ক্ষমতা অর্পণ করিতে হইবে যাহাতে ডেভেলপার তাহার অংশে প্রাপ্ত রিয়েল এস্টেট বাবদ দলিল স্বয়ং সম্পাদন করিয়া বিক্রয় বা অন্য কোনভাবে হস্তান্তর করিতে পারে। (৪) উপ-ধারা (৩) এ বর্ণিত মতে ভূমির মালিক বা তাহার পক্ষে ডেভেলপারকে আম-মোক্তারনামা দলিলের মাধ্যমে দলিল সম্পাদন করিয়া রিয়েল এস্টেট বিক্রয় বা হস্তান্তর ক্ষমতা অর্পণ করা না হইলে, নির্মিত রিয়েল এস্টেট বিক্রয় বা হস্তান্তরযোগ্য হইবার পর ডেভেলপার কর্তৃক লিখিতভাবে অনুব্ধ ১৫ (পনের) দিনের মধ্যে ভূমির মালিক বা তাহার পক্ষে ক্রেতার অনুকূলে দলিল সম্পাদন করিয়া দিতে হইবে। (৫) প্রচলিত অন্য কোন আইনে ভিন্নতর যাহাই থাকুক না কেন, ডেভেলপার কর্তৃক উপ-ধারা (৪) এর অধীন অনুরুদ্ধ হইয়া নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ভূমির মালিক বা তাহার পক্ষে দলিল সম্পাদন করা না হইলে, ডেভেলপার স্বয়ং এই ধারার ক্ষমতাবলে তদীয় অংশ এইরূপে ক্রেতার বরাবরে দলিল সম্পাদন করিয়া দিতে পারিবে যেন ডেভেলপার নিজেই উক্ত ভূমি ও রিয়েল এস্টেটের মালিক।" In section 8, thought it has been stated that the detailed terms and conditions of the development of the "real state" and its purchase and sale i.e. the developer and the purchaser/buyer, but it has not been mandated that such agreement must be registered and registration has been spoken of only in case of the sale deed in respect of the "real estate" after the full payment for the same by the buyer/purchaser. In his regard, another section of the Ain, 2010 may be referred to and this is section 10 which reads as follows: "১০। ভূমি মালিক ও ডেভেলপারের মধ্যে চুক্তি।- (১) ভূমির মালিক রিয়েল এস্টেট উন্নয়নের লক্ষ্যে ডেভেলপারের সহিত লিখিত দ্বি-পাক্ষিক চুক্তি (Joint Venture Agreement) সম্পাদন করিবেন।" (২) উপ-ধারা (১) এ উল্লেখিত চুক্তিতে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন বাবদ ডেভেলপারের প্রাপ্ত অংশের পরিমাণ উল্লেখপূর্বক প্রাপ্ত অংশ ডেভেলপারের প্রাপ্ত অংশের পরিমাণ উল্লেখপূর্বক প্রাপ্ত অংশ ডেভেলপারের মনোনীত ক্রেতা বরাবর দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশন করিয়া দেওয়ার ক্ষমতা প্রদানের লক্ষ্যে ডেভেলপার বরাবর আম-মোক্তারনামা দলিল সম্পাদনের শর্ত উল্লেখসহ ভূমি উন্নয়ন বা নির্মাণ কাজ শুরু ও শেষ করিবার সময় উল্লেখ থাকিবে। (৩) উপ-ধারা (১) এ উল্লেখিত চুক্তির শর্ত অনুযায়ী রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন বা নির্মাণ কাজ শুরু ও শেষ করিতে হইবে।" Sub-section (1) of the section has spoken about a joint venture agreement by the land owner with the developer for the development of the "real estate" and again it has not been mandated that such agreement has to be registered. But in sub-section (2) thereof registration has been spoken about only in case of giving power of attorney to the Developer by the land owner to execute and register the sale deed in favour of the purchaser/buyer by the developer of its portion of the share of the "real estate". So, presently, the law requires that an agreement has to be executed between the parties, i.e. the purchaser and the developer stipulating in detail the terms for the development, purchase-sale of the real estate but registration of such agreement is not necessary. But we do not see any bar to register such agreement for sale of a "real estate", it is the option of the parties. But the trial Court in rejecting the plaint failed to consider the above provisions of the Ain, 2010 and also the subtle difference between the agreement for sale of an immovable property as conceived in the Transfer of Property Act and the agreement for sale of a "real estate", a new concept of immovable property as conceived of in the Ain, 2010 and before too as well as discussed hereinbefore. As stated earlier, in the plaint, nothing was stated about any formal agreement between the plaintiff and the developer for the purchase of the two apartments and the two car parking spaces. It was stated that booking of the two apartments was given by giving booking slip on receipt of Taka 30,00,000 and by giving a payment schedule. It is also very significant to state that the developer issued the impugned letter dated 11-7-2010 to the plaintiff asking him to take back the booking money paid by him earlier after the Ain, 2010 came into effect, so the developer was legally obliged to follow the provisions of the Ain, 2010. And further this law having been enacted after the amendment was brought in the Transfer of Property Act, the Registration Act and the Specific Relief Act vide sections 54A, 17A and 21A respectively in 2004 and no provision having been made therein making registration of the agreement for sale/purchase of a "real estate" compulsory, it could not be said that no right, title and interest accrued to the plaintiff over the two apartments and the two car parking spaces for non-existence of any registered deed of agreement for the purchase of the two apartments by the plaintiff as held by the trial Court. Another distinguishing feature between the sale of an immovable property as contemplated in section 54A of the Transfer of Property Act, section 21A of the Specific Relief Act and section 17A of the Registration Act and that of a sale of a "real estate" is that in case of a sale of an immovable property as contemplated in those 3 (three) laws, it is the owner of the immovable property who enters into an agreement to sell the same, but in case of sale of a "real estate", it is the developer who sells the "real estate" from his share of the "real estate" to the prospective buyer by virtue of a power of attorney given to it by the land owner. And in all the said 3 (three) sections of the 3 (three) laws, the phraseologies used are "contract for sale of any immovable property" and not the "real estate" a new concept of the immovable property. As already stated hereinbefore, in case of an agreement or contract for sale of a "real estate" registration having not been made compulsory in the Ain, 2010 and this law being a special law enacted specially for the development of the "real estate", its management and the other related matters (আনুষঙ্গিক বিষয়), the provisions of this Ain shall prevail over the provisions of section 54A, 21A and 17A of the Transfer of Property Act, the Specific Relief Act and the Registration Act respectively. BLR 2017 (AD) 16; CLR 6 (AD) 1; ALR 11 (AD) 136; DLR 69 (AD) 420; BLT 25 (AD) 194 23. Before proceeding, we must settle the question of whether the petitioners (the flat buyers) have the legal right to file this case. The facts show that the Landowner (Respondent No. 4) signed an agreement on January 11, 2000, with the Developer (Respondent No. 5) to construct a six-story building containing 10 flats. The Landowner gave the Developer the legal power (power of attorney) to build the structure and sell seven of those flats. Correspondence from the Landowner and her daughter confirms the building was finished. Documents submitted to the court show that the petitioners signed agreements with the Developer and received allotment letters. It is undisputed that the Developer gave the petitioners possession of their flats between 2003 and 2004, and they have lived there ever since. Furthermore, letters from the Landowner’s daughter (acting as her new attorney) explicitly refer to the petitioners as the occupants of the building. 24. However, a dispute arose between the Landowner and the Developer. Because of this conflict, the official sale deeds were never registered in the petitioners' names. As a result, the petitioners filed a lawsuit (Title Suit No. 971 of 2012) in civil court to get their ownership recognized. The Developer also filed a separate lawsuit (Title Suit No. 952 of 2015) challenging the Landowner's decision to revoke their power of attorney. 25. The Landowner’s lawyer argued that the petitioners do not have the legal standing to file this writ petition. He claimed that because the civil lawsuits are not yet settled and the petitioners do not have registered agreements, they cannot legally claim ownership of the flats yet. 26. To decide this, we reviewed a Supreme Court case (*Comprehensive Holdings Limited vs. MH Khan Monju*, 69 DLR (AD) 420). In that case, the Court ruled that under the "Real Estate Development and Management Act, 2010," a lack of registration does not automatically invalidate a buyer's rights. The Court stated that while general property laws usually require registration, this specific Real Estate Act does not make it compulsory for the initial sale agreement or allotment letter to be registered for the buyer to have an interest in the property. 27. Based on that legal precedent, we cannot say the documents between the Developer and the petitioners are invalid just because they aren't registered. While the civil court will eventually examine the specific documents and make a final decision on ownership, for the purpose of this case, the evidence clearly shows that the petitioners are the current occupants of the property. DLR 75 HCD 8